מס רכוש על קרקעות: פתרון לדיור או מס מיותר?

מס הרכוש חוזר לשולחן. במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2026 נכלל סעיף העוסק בהטלת מס רכוש על קרקעות ריקות. באוצר מציגים אותו כמהלך שנועד להשיג שתי מטרות ברורות: מצד אחד, לזרז פיתוח קרקעות ולהוציא נכסים “תקועים” לשוק. מצד שני, לייצר מקור הכנסה קבוע למדינה, באמצעות מס שנתי של כ־1.5% משווי הקרקע.

על הנייר, זה נשמע כמו פתרון פשוט ואפילו מתבקש. בפועל, המציאות מורכבת הרבה יותר. ההנחה שמאחורי מס הרכוש היא שעיקר העיכוב בבנייה נובע מהתנהלות של בעלי קרקע שהם אלה שבוחרים להמתין, לשבת על הנכס ולחכות לעליית ערך. אבל מי שמכיר את השטח יודע שזו רק תמונה חלקית. חלק גדול מהקרקעות שלא נבנות היום אינן “רדומות מבחירה”, אלא תקועות בשל הליכי תכנון ארוכים, חוסר ודאות רגולטורית, התנגדויות, בעיות תשתית ולעיתים גם חוסר כדאיות כלכלית בתנאי השוק והריבית הנוכחיים.

מס רכוש לא פותר אף אחד מהחסמים האלה. הוא לא מקצר ועדות, לא מחבר תשתיות, ולא הופך פרויקט לא כלכלי לכלכלי. הוא פשוט מוסיף עוד עלות.

כאן בדיוק מתחדדת הבעיה האמיתית: הסכנה במס רכוש על קרקע ריקה אינה רק בכך שהוא מוגבל ביעילותו, אלא בכך שהוא מסיט את הזרקור מהמקום שבו באמת צריך לטפל. קל הרבה יותר פוליטית לחוקק מס נוסף על בעלי קרקעות מאשר לבצע רפורמה עמוקה במערכת התכנון והרישוי, כך שהדרך מקרקע ריקה לשכונת מגורים תהיה הרבה יותר קצרה, בלי צעדים כאלה, מס הרכוש עלול להפוך לעוד מקור הכנסה למדינה ולרשויות – בלי תוספת משמעותית של דירות לשוק.

גם התוצאה הצפויה של המהלך הזה די ברורה. בעלי קרקע קטנים או כאלה בלי גב פיננסי חזק ימצאו את עצמם תחת לחץ למכור ולא כי הקרקע הבשילה או שהתכנון הושלם, אלא כי העלות השנתית הפכה לנטל. יזמים, מצדם, יעשו מה שיזמים תמיד עושים: יכניסו את המס החדש לתוך המודל הכלכלי. בסוף, כמו ברוב המקרים, העלות מתגלגלת הלאה למחיר הקרקע, לעלות הפרויקט, ולבסוף גם למחיר הדירה.

מעבר לכך, יש כאן גם מסר בעייתי לשוק. השקעה בקרקע היא השקעה ארוכת טווח, עם סיכון מובנה ותלות גבוהה בהחלטות המדינה. כשכללי המשחק משתנים תוך כדי תנועה, לא כדי לייצר ודאות אלא כדי לייצר הכנסות, נפגע הבסיס שעליו נשען שוק מתפקד: אמון ויכולת תכנון קדימה.

נדל״ן לא מגיב טוב ללחץ. הוא מגיב לוודאות. מי שבאמת רוצה לראות יותר בנייה ופחות קרקעות ריקות, צריך להפוך את הדרך לבנייה לברורה, קצרה וצפויה ולא יקרה ומאיימת. מס רכוש אולי מייצר תחושה של עשייה. ודאות תכנונית מייצרת בנייה אמיתית.

ולסיום – מילה אישית: אם יש נושא נדל״ני שהייתם רוצים לקרוא עליו, שאלה שמטרידה אתכם, או סוגיה שאתם מרגישים שלא מקבלת מספיק תשומת לב – אשמח לשמוע. אפשר לפנות אליי במייל, ואני אשתדל להקדיש טור לנושאים שמעניינים אתכם באמת.